7月13日国务院正式发布《扩大消费“十五五”规划》，其中明确住房被划入“大宗耐用商品消费”序列且位列首位，此举在社会上引起了不少讨论。这一新定位给楼市带来了哪些变化？它与“房住不炒”政策之间又关系密切吗？普通民众从中能感受到哪些实际影响？为此，记者近日采访了相关人士，多数业内人士表示，这标志着“房住不炒”进入了新阶段，同时也是中国房地产市场走向成熟的重要表现。
扬子晚报/紫牛新闻记者 马祚波
住房定位的转变：从投资品回归耐用消费品
以往，住房在大众观念里多半被看作投资品，但现在国务院将它正式归为“大宗耐用消费品”，这便是一大调整。南京大学城市与不动产研究中心主任、南京大学商学院教授高波讲述，这项变化与“房住不炒”的逻辑一脉相承，是市场在多年调控后达成共识的自然结果。
“‘房住不炒’提出已有十多年，这些年通过调控和市场调整，房地产的投机成分已大幅降低。”高波觉得，将住房视作大宗耐用消费品，并不是削弱其作用，恰恰相反——有关统计显示，住房在居民消费中占比约为30%，作用非常关键——因此这一定义主要是为了引导社会重新认识住房的本质：它首先是个用来住的东西，才有可能具备投资功能。
南京工业大学经济与管理学院教授、南京市房地产学会会长吴翔华在受访时表示，过去房地产同时拥有“消费属性”和“投资属性”，两者相互关联，难分难解。但过去多年“只涨不跌”的市场预期，让投资属性被过分凸显，消费属性反而被忽视了。如今，随着市场持续调整，房价有升有降已成常态，房地产正逐渐回归商品应有的价格逻辑。
吴翔华进一步称，将房地产定位为“大宗耐用消费品”，正是基于其价值大、使用周期长的特点。“这一调整并非否定房地产的投资功能，而是当前阶段，更应看重其消费属性。”
房地产“国补”或成常态化趋势
记者观察到，市场中有观点认为，住房被纳入大宗耐用消费品范畴，就与汽车、家电等同，“房子和冰箱、汽车是同类产品了”。对此，高波强调不能这样简单类比。他指出，汽车不是必需品，没钱买可以不开、不租；但住房是刚性需求，没钱也要租得起，住房既是“大宗耐用消费品”，更是“必需品”，其社会意义和民生重要性远非普通商品可比。
依照吴翔华的看法，过去抑制投机、防止房价过快上涨是政策重点，现在通过肯定消费品属性，政策方向可能转向支持合理住房消费和改善性需求，即“国补”或将成为常态。“一是通过消费金融支持，贷款政策、利率优惠等向合理购房需求倾斜；二是像家电、汽车领域那样，未来住房领域也可能出现补贴和换新机制，卖旧房买新房、改善置换能获得政策支持。”
实际上，在南京、苏州、扬州，以及杭州、成都等城市，“房票”政策、购房贴息、人才购房补贴等已演变为房地产市场的常规操作，南京部分区域的楼盘在今年5月成交量中，人才房消费占比高达90%，可见补贴政策对消化房地产存量起到了积极效果，受到开发商和购房者的广泛欢迎。
从增量开发转向存量运营，中国房地产正日趋成熟
吴翔华另外指出，认定房地产是“大宗耐用消费品”，其实也是在承认一个现实——中国房地产市场正在成熟，成熟的标志，就是从增量开发转向存量运营。
“国际成熟市场，如欧美发达国家，二手房交易比例一般高达80%左右，新房仅作为补充。中国正逐步朝这个结构发展。”他解释说这不是“退步”，而是市场发展的必然步骤。在存量时代，以美国加州为例，高端二手房和需翻新的老旧房产同样充满活力，通过购买、改造、转售等手段，仍能赚取可观的收益。而中国未来在住房更新、老旧小区改造、存量资产盘活等方面，也将有更多机会。
